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Investir dans le secteur logistique brésilien avec peu de capital via notre société d’investissement.

Depuis plus de 10 ans Bachelin Sena Negócios Imobiliários s’occupe de toutes les démarches relatives à l’investissement direct étranger au Brésil.

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Boom de l’immobilier brésilien du secteur de logistique durant et après la pandémie !

Pendant la période de confinement l’ensemble de l’économie occidentale s’est aperçu de son niveau de dépendance à la Chine .

En effet aujourd’hui l’ensemble de la production mondiale est concentré dans ce pays , or dans des périodes de cessation de l’activité économique provoquée par un élément non prévu comme un confinement généralisé,le monde et notamment l’Occident souffre du manque d’approvisionnement causé par l’interruption de l’activité de production.

Cette prise de conscience à niveau mondial a amené le Brésil à adopter une stratégie pour augmenter son niveau d’indépendance et d’autonomie sur la scène économique mondiale.

En effet le Brésil est un énorme producteur de matières premières notamment de riz, de soja, de viande bovine, de café, etc. le Brésil ne dépend donc pas de la Chine pour son approvisionnement en matières premières c’est plutôt le contraire.

Le gouvernement brésilien conservateur et souverain qui contrairement à l’Europe possède une totale autonomie de sa politique monétaire, décide alors d’entamer une politique de dévaluation de sa propre monnaie et tente ainsi d’attirer un maximum d’investissement direct étranger et grâce à cela augmenter et consolider son parc industriel pour donner lui-même la valeur ajoutée nécessaire à ses propres matières premières et ainsi augmenter sa force et son autonomie dans ce nouvel échiquier mondial.

Pour ceux qui doutent de la dévaluation volontaire de la monnaie brésilienne, rappelons que le brésil possède pratiquement 350.000 milliards de dollars en réserve de change, il peut donc à n’importe quel moment utiliser ces réserves pour accroître la valorisation de sa monnaie.

Cependant ce n’est pas son objectif car il veut continuer d’attirer un maximum d’investissement direct étranger car avec une monnaie aussi faible cela réduit considérablement le prix de l’ensemble des actifs brésiliens pour ceux qui achètent en euros ou en dollars.

Il ‘s’agit donc d’un moment opportun pour les investisseurs qui désirent se positionner sur le Brésil.

En interne comme les Brésiliens ont vu leurs monnaies se dévaluer de manière considérable et comme les restrictions logistiques et sanitaires ont de plus en plus augmenté, cela a favorisé la diminution des voyages à l’étranger et à l’augmentation des voyages à l’intérieur du propre territoire brésilien.

Les zones à vocation touristique sont en train de vivre une véritable embellie qui peut être comparée à celle que la Côte d’Azur a vécu il y a une cinquantaine d’années en arrière.

Tout cela accompagné d’autre facteur comme la baisse des taux d’intérêt , l’augmentation de l’offre de crédit et les changements d’habitude provoqués par la période de confinement vont certainement mener au plus gros boom immobilier de l’histoire économique du Brésil.

En effet le Brésil est en train de recevoir actuellement la plus grosse disponibilité de crédit qui jamais reçu dans toute son histoire économique.

Ceci va transformer considérablement le marché immobilier brésilien mais aussi l’ensemble de l’économie du pays.

Pour comprendre à quoi est due cette soudaine offre de crédit, il faut tout d’abord comprendre les mécanismes et le fonctionnement de l’industrie bancaire.

Pour faire face aux effets de l’interruption de l’activité économique pendant la période de confinement, le Brésil comme la plupart des économies mondiales à mit en place une politique d’expansion monétaire qui à mener à une augmentation de l’offre de crédit et à une réduction des taux d’intérêt.

Cependant cette nouvelle configuration économique a poussé les banques à changer leurs modèles dans la distribution et l’octroie de crédit sur le marché.

De manière classique une banque rémunère l’épargne de monsieur x à un taux fixe annuel et la prête monsieur y à un autre taux annuel et la différence entre ces deux taux qui se nomme le spread constitue le gain qu’elle perçoit entre ces deux opérations.

Cependant à partir du moment où les taux d’intérêt sont devenus inférieurs à l’inflation, l’ensemble des banques brésiliennes ont perdu une partie considérable de leurs marges qui leur permettait jusqu’alors de payer leurs coûts fixe et opérationnel.

Pour augmenter leurs marges les banques doivent donc se positionner sur l’octroi de crédits de plus longue durée qui ont des taux d’intérêt beaucoup plus importants.
Et quel est Le crédit plus longue durée qui existe dans l’économie ? C’est le crédit immobilier et la conséquence de cela c’est l’augmentation considérable de l’offre de crédit immobilier.
Une offre de crédit nettement supérieur à tout ce qui s’est déjà vu dans l’histoire économique du pays.

Par exemple en août 2020 l’offre de crédit immobilier en provenance de ce popan ça (le produit d’épargne la plus traditionnelle au Brésil ) à augmenter de plus de 75 % par rapport au mois d’août de l’année dernière.

Il ne s’agit donc pas seulement de la plus grosse offre de crédit immobilier disponible au Brésil mais aussi de l’offre ayant la plus grosse vitesse de croissance déjà vécue dans toute l’histoire du pays.
La disponibilité de crédit a pratiquement doublé dans un espace de temps très limité et tout cela quand le taux de chômage est le plus élevé de l’histoire.
Imaginez-vous ce qui va se passer quand le taux de chômage va baisser et que le risque de solvabilité des emprunteurs va diminuer ?
L’offre de crédit immobilier va littéralement exploser!!!

Ce qui va augmenter de manière considérable la demande du secteur et par conséquent le prix des actifs immobiliers durant les prochaines années.
Ce qui s’est passé notamment dans tous les pays qui ont vu voir leurs taux d’intérêt diminuer d’une manière rapide et significative et qui ont vécu une augmentation de l’offre de crédit immobilier atteindre des niveaux records .

Il existe également un second facteur qui agite encore plus le marché.
Il s’agit des conséquences de la pandémie.

En effet la pandémie a fait en sorte que les Brésiliens restent chez eux pendant plusieurs mois consécutifs pour certaines personnes tout cela a mené à un changement d’habitudes considérable car cette période a pour ainsi dire à favoriser chez la plupart des Brésiliens un changement de priorité qui a mené à une prise de conscience collective et à un changement de style de vie.

Sur le court et moyen terme l’ensemble de ces changements ira provoquer une complète mutation de la demande structurel du secteur.

Par exemple, une bonne partie de la population brésilienne a pris conscience qu’elle pouvait travailler à domicile et être aussi productive que si elle était au bureau.

Plusieurs études ont déjà démontré que beaucoup de bureaux corporatifs sont en train de fermer car les entreprises privilégient le travail à domicile qui augmente la productivité et diminue les frais logistiques.

Que cela provoque-t-il sur le marché ?
D’un côté une réduction de la demande pour l’immobilier de bureaux, de l’autre l’ensemble les personnes qui travaillent à domicile n’ont plus la nécessité de rester en milieu urbain.
Ces personnes préfèrent donc augmenter leurs qualités de vie en déménagements vers des destinations moins coûteuses, proches de la mer ou de la campagne.

Les Brésiliens abandonnent donc petit à petit leurs petits appartements pour des propriétés plus spacieuses et distantes des grands centres urbains.
Le temps passé à la maison durant la période de confinement a également favorisé la valorisation des espaces communs des résidences fermés.
Ce qui probablement provoquera un changement de l’offre des nouveaux programmes immobiliers.

En définitive même si l’économie brésilienne a de gros défis à relever comme une répartition plus équitable de ces richesses et la réduction de son déficit fiscal , tous ces changements d’habitude ajoutés à la baisse des taux d’intérêt, à l’augmentation de l’offre de crédit et à un énorme déficit habitation déjà existant mènera certainement au plus gros boom immobilier de l’histoire du Brésil.

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Comment investir au Brésil ? Société, visas.

Dans le cadre d’un investissement au Brésil et selon la normative interne de la Bacen (Banque central du Brésil ) concernant les IDEs Investissements – Direct – Etrangers .

Toute personne ayant la volonté d’investir au Brésil devra créer une entité juridique de droit brésilien.

Cette société constituera le seul outil juridique permettant à l’investisseur étranger d’investir au Brésil en toute légalité et en accord avec l’ensemble des mesures internationales visant à lutter contre le blanchiment d’argent et l’évasion fiscale.

Les capitaux venant de l’étranger seront enregistré auprès de la banque central du Brésil comme investissement direct étranger (IDE).

La nature juridique de la société pourra être de nature : LTDA – EURL – SA

Grâce à l’enregistrement des investissements auprès des autorités Brésiliennes, l’investisseur sera en parfait légalité avec les normes de transaction international et de lutte contre le blanchiment de capital et pourra prétendre aux avantages suivants :

1) Rapatriement des capitaux dans son pays d’origine à hauteur du capital investi sans aucune justification auprès des différentes institutions gouvernementales brésiliennes et internationales.

2) Barème d’imposition plus léger.
Pour l’immobilier: Taxe moins importante sur la plus value immobilière 15 % avec société 27,5% sans, ou 5,9 % sur le prix de vente, si le régime fiscal est au lucro présumido (Bénéfice présumé)

3) Si le montant d’investissement est supérieur à 500.000,00 R$ par associé personne physique, la société permettra à l’investisseur de solliciter une demande de visa permanent auprès du ministère du travail brésilien + demande de visa par rapprochement familial pour l’ensemble des membres de sa famille.

Ce visa donnera à l’investisseur les mêmes droits et les mêmes devoirs qu’un citoyen brésilien. (excepté droit de vote et participation en politique).

Attention à ne pas faire l’amalgame entre la société et le visa. Seule la société permet d’investir légalement au Brésil indépendamment du montant investi.
Le visa est un avantage procuré par la société pour un investissement supérieur ou égal à 500,000.00 Rs par associé.

4) Grâce aux accords internationaux entre le Brésil et de nombreux pays dans le monde, la société donnera accès à un droit de non double imposition entre le Brésil et le pays d’origine de l’investisseur .

Depuis plus de 10 ans Bachelin Sena Negócios Imobiliários s’occupe de toutes les démarches relatives à l’investissement direct étranger au Brésil.

Ces procédures prennent du temps et nécessitent que l’investisseur fournisse une série d’informations et de documents.

Le dossier doit être par la suite constitué par différents prestataires de service affiliés à Bachelin Sena Negócios Imobiliários (avocat, comptable, consultant fiscal etc..)

Les démarches peuvent être entreprises à distance, et au premier déplacement sur place et même si les capitaux ne sont initialement pas investis, la création de l’entité juridique permettra à l’investisseur de gagner un maximum de temps et d’être juridiquement opérationnel lors de son arrivée au Brésil .

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On double votre capital en 6 ans !

Les pays émergents offrent des croissances supérieures aux pays développés.

J’habite au Brésil depuis 2011 et l’équivalent du livret A ici offre de 6 à 7% de rentabilité nette annuelle.

Ma société immobilière offre différents produits immobiliers structurés sous formes de mini fonds d’investissements accessibles aux français et en plus exempt d’impôt sur le revenu.

Le produit immobilier qui cartonne actuellement sous covid-19 c’est le secteur industriel (hangars et stockage) qui suit l’envolée de production record de soja de cette année (et des aides à l’investissement du gouvernement).

La rentabilité est autour de 15% nette par an.

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Investir dans un hôtel ecolodge brésilien…

Venez profiter de la haute rentabilité des pays émergents !

Ma société immobilière brésilienne vous accompagne pour cet investissement.

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Pourquoi investir dans l’immobilier au Brésil ?

Il se lit dans le magazine économique Brésilien Exame, du 26 février 2018: «Les lancements et les ventes d’immobilier résidentiel au Brésil cette année, devraient augmenter d’environ 10% par rapport à l’année dernière.»

Déclaration de la Chambre brésilienne de l’industrie du BTP. (Câmara Brasileira da Indústria da Construção).

Selon l’enquête CBIC, basée sur 23 villes et régions métropolitaines du pays, l’estimation de cette année prévoit une accélération de la croissance par rapport à l’année dernière, lorsque les lancements ont augmenté de 5,2% et les ventes de 9,4%.
Exame, 26 février 2018.

Ce type d’annonce et la hausse extraordinaire des prix de ces dernières années ainsi que la stagnation subséquente, amènent les investisseurs et les professionnels du marché à se poser quelques questions .

En réalité, ce que nous avons pu observer durant ces 10 dernières années, c’est que le Brésil est devenu l’une des principale destination internationale pour les investissements immobiliers, dépassant la Chine et l’Inde et se classant en seconde position, derrière seulement les États-Unis.

Selon l’AFIRE (Association des investisseurs immobiliers étrangers), le Brésil est le marché immobilier le plus intéressant au monde en raison de sa valorisation future.

Le marché brésilien possède un énorme potentiel de croissance et malgré les crises politiques de ces dernières années, son économie relativement stable favorisera le marché immobilier et l’ensemble des investisseurs qui y sont prêt à investir sur le long terme .

Un des facteurs clé de cette croissance est basé sur l’énorme manque en logement, un déficit qui touche plus de 5,6 millions de personnes qui ne possèdent pas encore leurs propres toits . (Recensement IBGE 2010). Cela signifie donc une forte demande qui ne fera que de se consolider durant les prochaines années.

De manière générale, on peut donc s’attendre à une grande productivité pour le secteur du bâtiment et à beaucoup de profits pour les investisseurs du marché.

Les jeunes qui veulent sortir de la maison familiale, ce qui veulent se marier, les couples qui divorcent, les enfants qui vont étudier dans une autre ville,les familles qui déménagent, les personnes qui recherchent un meilleur standing ou un espace plus grand, ceux qui ont l’intention d’acquérir une résidence secondaire à la plage ou à la campagne.
Tous cherchent une propriété !

Cependant malgré cette conjoncture favorable, une question est souvent posée: Comment les prix vont continuer à grimper si nous avons déjà atteint des valorisations de + de 30 % par an de 2007 à 2015 ?

En effet durant cette période les prix ont considérablement augmenté mais cela ne signifie pas que les prix cesseront d’augmenter ou qu’ils iront chuter .

Il est fondamental de garder en tête que durant plus de 30 ans (des années 70 aux années 2000), la majeure partie des Brésiliens n’avaient pas accès au crédit et le peu qui y accédaient étaient confronté à des taux hyper élevé, cela constitué donc un véritable frein au développement du marché immobilier, 2007 à 2015 fut donc une période de rattrapage de ce retard accumulé .

Selon une étude réalisé par le célébré cabinet Ernst & Young, la population Brésilienne devrait atteindre + de 234.000 d’habitants d’ici 2030, le nombre de ménages devrait passer de 60 millions à 95 millions soit une augmentation de 1,8 millions par an .

Donc même avec une augmentation considérable de l’offre, il n’y aura pas suffisamment de logement pour satisfaire la demande.

De plus en raison d’un manque de technologie et de main d’oeuvre qualifié, la production reste limité, ce qui favorise une tendance à la hausse sur moyen et long terme .

Comme le Brésil est un grand producteur de matière première, il possède une économie cyclique qui accompagne de prêt l’offre et la demande mondiale en matière première, il y aura donc toujours des cycles de hausse et des cycles de baisse.

Cependant malgré les périodes de crise, l’ensemble des actifs immobiliers continuera à se valoriser sur le long terme.

De plus, la baisse des taux d’intérêts et le rallongement des emprunts hypothécaire continuera de favoriser cette tendance .

Il est donc fondamental de conserver une vision à long terme et de ne pas se préoccuper par les cycles de volatilité.

En analysant l’ensemble de ces facteurs et en se référant à cette tendance de fond, nous pouvons donc affirmer que les prix du marché immobilier Brésilien continueront à monter pendant une longue période.

De plus aujourd’hui ils sont encore très bas en comparaison avec l’étranger .

Par exemple, le prix moyen du m² d’un immeuble neuf à São Paulo est de 3.300 dollars, contre 16.000 dollars à New york , 13.000 dollars à Paris et 4.500 dollars à Lyon .

Un rattrapage est donc en cours, c’est d’autant plus justifié par le fait que le Brésil fait désormais partie des grandes puissances mondiales, et qu’en parallèle de sa croissance économique, le niveau d’infrastructure s´élève pour atteindre des standards occidentaux .

Pourtant, malgré cette conjoncture plus que favorable, certain candidat à l’investissement immobilier au Brésil, se pose la question du risque d´éclatement d’une bulle immobilière comme aux États unis et en Europe .

Même si il s’agit d’une interrogation tout à fait légitime, il est très imprudent de comparer la situation occidental avec celle du marché Brésilien.

En effet la crise immobilière américaine et européenne à été créée à cause d’un système financier défectueux basé exclusivement sur la spéculation et sur le concept du levier de financement .

Ce concept correspond au ratio entre les capitaux propres d’une banque et sa capacité de prêt, plus l’effet de levier est important, plus les risques encourus le sont également .

Aux états unis, les banques possèdent une capacité de financement de 50 à 60 fois la taille de leurs capitaux propres, une banque américaine ayant un capital de 100.000.000 de dollars pourra donc créer des lignes de financement allant jusqu’à 6.000.000.000 de dollars, ce qui est très dangereux pour le système tout entier, car cela multiplie considérablement les risques de collapses qui peuvent se déclencher à n’importe quel moment à cause de la mauvaise qualité des portefeuilles de créances .

Au Brésil, la Banque centrale autorise les banques à une capacité de financement de seulement 6 fois la taille de leurs capitaux sous gestion, cela signifie que l’émission de prêt correspond à leurs réalités patrimonial et qu’elles possèdent une plus grande capacité à couvrir le risque .

De plus au Brésil, les critères de distribution de l »offre de crédit, sont beaucoup plus sévères qu »ailleurs dans le monde .

Ainsi dans le cas des crédits hypothécaires, les banques Brésiliennes exigent que le montant d’emprunt reste inférieur à 80% de la valeur du bien.

Par ailleurs, les émissions de prêt hypothécaires représentent seulement 5 % du PIB, ce qui est très faible, en comparaison avec l’Europe qui sont de plus de 40 % et aux États Unis qui sont de plus de 70 % .

D’un autre coté, la moyenne de la durée des emprunts est de 15 ans contre 50 ans aux Etats unis et 30 ans en Europe .

La politique de financement, vise donc à améliorer les conditions de financement, en contrôlant rigoureusement le processus, réduisant ainsi les risques de crise financière, tout en assainissant l’ensemble du système .

Néanmoins même si toutes les conditions sont réunis pour investir dans l’immobilier au Brésil et que les prix continueront d’augmenter dans l’ensemble, il faut garder en tête que le Brésil est un pays immense qui fait deux fois la superficie de l’Europe.

Chaque région possède donc son propre rythme de croissance et se développe de manière autonome.

Le nord et le nord-est du pays entre autre se sont développé plus tardivement que le sud et connaîtront une croissance beaucoup plus forte que la moyenne national durant les prochaines décennies.

Nous pouvons observer également, que le prix des actifs immobilier des régions nord et nord est, est bien inférieur à celui du sud.

De plus 40% des terres encore cultivables dans le monde se situent au Brésil .

En raison de la demande mondiale en aliments et en matières premières, les régions où se trouvent l’ensemble de ces terres (Les municipalités rurales de (30.000 à 200.000 habitants ) seront les régions dont les actifs immobilier se valoriseront le plus durant les 30 prochaines années .

En résumé, le Brésil est un pays à taille continental qui possèdent des fondamentaux très saint pour y investir et ou il existe des marchés émergents au sein de son propre territoire .

Entre un village situé au cœur de l’Amazonie et une ville comme San Paulo, ce cycle de développement est de + de 1000 ans .

Ce scénario offre de très belles perspectives pour les investisseurs qui ont une bonne compréhension de la dynamique du marché, qui se positionnent dans les bonnes régions et amont des nouveaux cycles de valorisation.

Pour conclure, le Brésil reste donc une terre d’opportunité et ceci pour longtemps , à conditions de conserver une vision sur long terme sans se préoccuper fondamentalement par les ébranlements temporaires.

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La curiosité de connaître d’autres façons de vivre.

Je vis au Brésil depuis 2011 et chaque fois que quelqu’un réclame des taux d’intérêt brésiliens qui sont trop élevés (et ils le sont), je dis qu’en raison de cela, tous les $br que vous économiserez généreront l’un des plus hauts retour sur investissement du monde ! Dans ce scénario, ceux qui ont une bonne éducation financière auront des héritiers plus heureux.

Chaque fois que vous voulez vous plaindre de la mauvaise qualité des services dans les pays en développement, rappelez-vous qu’il est beaucoup plus facile que dans les pays développés de créer des entreprises qui résolvent les problèmes sans fin que nous voyons de tous les côtés.

Quoi d’autre est mauvais au Brésil ? Partout où vous regardez, il y aura une chance de changer votre destinée.

« Mais, Antoine, je n’ai pas de capitaux! »

Bienvenue dans le club. De nombreux entrepreneurs comme vous et moi non plus. Vous n’êtes pas le seul à devoir commencer sans $. Et puis si vous n’arrivez vraiment pas à bootstraper ne nous envoyez même pas un pitch deck à Bachelin Sena Venture Capital !

Mais voici tout de même une liste de moyens pour vous aider à démarrer et générer votre capital:

1. Créez le projet et vendez une participation (%) à un ami qui a plus de $ pour être votre partenaire.

2. Un prêt, que ce soit de quelqu’un de proche (love money) ou de banque (plus risqué).

3. Commencez à vendre un produit et organisez votre capital (à moyen terme).

4. Si vous êtes déjà hautement qualifié, il est possible de contacter un investisseur institutionnel. Ils n’investissent pas dans les idées, ils investissent dans les gens!

Pensez grand, mais commencez petit. Un autre conseil, soyez bons en vente. C’est le meilleur chemin pour les personnes ayant peu de capitaux. Lorsque vous vendez, votre client est celui qui finance. Kick  starter c’est encore plus extrème : cela finance des «produits» qui ne sont même pas encore crées !

Ne vous offensez pas. Partager ma vision est mon engagement pour toujours.

Entreprendre c’est comme voler librement dans les cieux d’un monde dangereux. Le fait de ne pas entreprendre c’est comme être piégé dans une cage et se sentir protégé par les grilles.

Personne n’est mieux que quiconque, mais ceux qui veulent plus de vie (quand je dis plus c’est plus de choix, plus de temps, plus de liberté, plus d’argent, plus de rêves..etc) n’ont qu’une seule alternative: entreprendre.

Le monde nous a formés pour rester à l’intérieur de la cage, et être nourri par les miettes une fois par mois, rêver de gagner à la loterie ou juste de révasser à ses prochaines vacances ou que son fils devienne le nouveau Neymar.

Ceux qui osent savent que la porte de la cage est déjà ouverte. Il suffit juste d’avoir le courage de sauter et de voler.
Pensez-vous que c’est trop risqué? Une franchise d’une marque bien établie peut être une alternative plus sûre.